Osoby, które planują sięgnąć po kredyt hipoteczny, mogą wybierać obecnie między hipoteką ze stałą lub zmienną stopą procentową. Wyjaśniamy na czym polega każda z tych opcji i która z nich jest bardziej opłacalna po grudniowych obniżkach stóp procentowych.

Stałe i zmienne oprocentowanie kredytu hipotecznego- najważniejsze różnice

Na oprocentowanie każdego kredytu hipotecznego wpływają dwa parametry:

1. marża banku – niezmienna przez cały okres kredytowania procentowa wartość, która stanowi zysk kredytodawcy,
2. stawka bazowa.

W przypadku kredytów z oprocentowaniem zmiennym, stawka bazowa pozostaje zmienna i zależna od wartości wskaźnika referencyjnego (najczęściej WIBOR-u).

Konstrukcja kredytów z oprocentowaniem okresowo stałym uwzględnia stawkę bazową na niezmiennym poziomie przez wskazany w umowie okres (zazwyczaj 5 lub 3 lata). 

Co to oznacza dla kredytobiorcy?

Jeśli sięgniesz po kredyt ze zmienną stopą procentową, jego oprocentowanie będzie zależne od aktualnych wartości stóp procentowych. Jeśli stopy spadną – rata będzie niższa. Jeśli wzrosną – wyższa.

Kredyt hipoteczny ze stałym oprocentowaniem jest odporny na wahania stóp procentowych. Jego rata przez wskazany w umowie okres pozostaje niezmienna. Bez względu na to, czy wartość referencyjnej stopy procentowej i WIBOR-u ulegną zmianie, czy nie. 

Oprocentowanie zmienne czy stałe? Która konstrukcja jest obecnie bardziej opłacalna

Po grudniowych obniżkach stóp procentowych ( i pozostawieniu ich na takim samym poziomie w styczniu) w wielu bankach oprocentowanie kredytów hipotecznych ze zmienną stopą procentową spadło poniżej 6%, średnia wysokość marży waha się w granicach od 1,65 do 2,1%, a RRSO kształtuje się na poziomie 6,1–6,8%. 

Jak pokazują szacunkowe kalkulacje, dla kredytu o wartości 500 000 zł, zaciągniętego na 30 lat z 20% wkładem własnym, w zależności od banku miesięczna rata wyniesie średnio od 2350 do 2450 zł.

Przy takich samych parametrach kwota raty przy oprocentowaniu stałym będzie kształtować się na poziomie od 2330 do 2490 zł. 

W obu przypadkach wartości są więc porównywalne.

Warto pamiętać, że wyliczone przy pomocy kalkulatorów kredytowych dane mają jedynie szacunkowy charakter. Przy korzystnych dla kredytobiorcy warunkach, np. wyższej niż wymagana wartości wkładu własnego, istnieje także możliwość negocjacji marży, która jest jednym z najważniejszych czynników wpływających na wysokość miesięcznej raty i całkowity koszt finansowania – wyjaśnia Karolina Kwiecińska, ekspertka FinHub,

Decydując o konstrukcji kredytu, warto wziąć pod uwagę także nie tylko aktualne, ale przede wszystkim przewidywane w przyszłości wartości stóp procentowych. 

Czy eksperci planują kolejne obniżki stóp procentowych?

Zdaniem analityków bankowych w 2026 roku RPP będzie nadal kontynuować luzowanie polityki monetarnej. Obniżki stóp nie będą jednak tak spektakularne, jak w ciągu ostatnich miesięcy. W styczniu pozostałe one bez zmian. 

Eksperci PKO podtrzymują prognozę, że w 2026 roku RPP w dwóch krokach sprowadzi stopę referencyjną do poziomu 3,50 proc. i na tym poziomie zatrzyma się na dłużej. 

Podobny scenariusz przewidują specjaliści PKO: Podążając za wskazaniami A. Glapińskiego, należy w pierwszych miesiącach 2026 roku oczekiwać pauzy w obniżkach, a następnie powrotu do cięć. Podtrzymujemy jednak prognozę, że stopa referencyjna osiągnie poziom 3,50 proc. raczej wcześniej niż później – na pewno w pierwszym półroczu.

Analitycy ING prognozują nieco bardziej optymistyczną wersję spadków. Jak wskazali: Uważamy, że docelowo stopy NBP mogą zostać w przyszłym roku obniżone do 3,25 proc.

Jeśli na skutek kolejnych obniżek stopy referencyjnej wartość WIBOR-u będzie jeszcze niższa, raty kredytów z oprocentowaniem zmiennym ponownie spadną. O ile?

Jeśli wartość stopy referencyjnej osiągnie 3,5%, raty kredytów hipotecznych z oprocentowaniem zmiennym będą niższe średnio o kolejne 30–32 zł dla każdych 100 tys. zł finansowania.

Osoby, które wybrały wcześniej kredyt z oprocentowaniem okresowo stałym, będą płacić taką samą ratę – bez względu na to, czy stopy procentowe spadną, czy utrzymają się na aktualnych poziomach.

Stała czy zmienna stopa procentowa: co jeszcze warto wziąć pod uwagę przed podjęciem decyzji?

Jeśli zastanawiasz się, którą konstrukcję oprocentowania wybrać, weź pod uwagę jeszcze jeden ważny czynnik – zwłaszcza jeśli rozważasz spłatę kredytu przed terminem lub refinansowanie hipoteki.

Zgodnie z zapisami Ustawy z dnia 23 marca 2017 roku o kredycie hipotecznym oraz nadzorze nad pośrednikami kredytu hipotecznego i agentami kredytobiorca może w dowolnym momencie nadpłacić raty lub spłacić kredyt przed zakończeniem umowy. 

W przypadku kredytu ze zmienną stopą procentową w ciągu 36 miesięcy od zawarcia umowy kredytowej bank może żądać od kredytobiorcy rekompensaty za wcześniejszą spłatę całości lub części finansowania. Nie może ona być wyższa niż 3% spłacanej kwoty.

W przypadku kredytów z oprocentowaniem okresowo stałym bank może pobrać prowizję za wcześniejszą spłatę przez cały okres kredytowania.

W praktyce zapisy umów kredytowych w tym zakresie mają bardzo różne brzmienia. Istnieją banki, które pobierają maksymalne wskazane przepisami prowizje, są też takie, które pobierają jedynie minimalne lub całkowicie z nich rezygnują. Zwłaszcza jeśli planujesz szybko nadpłacić lub refinansować hipotekę, warunki wcześniejszej spłaty powinny być ważnym czynnikiem wyboru banku – podsumowuje specjalistka FinHub.